"Fallstricke" bei Windradverträgen 

23.06.2026: Keine Vertragsunterschrift ohne gründliche Rechtsberatung!
Die Planung neuer Windkraftstandorte hat in Thüringen Fahrt aufgenommen.
Dafür sorgen wiederholte Ankündigungen der Bundes- und Landesregierung,
den Anteil der erneuerbaren Energien weiter erhöhen zu wollen. Deshalb sind
die Unternehmen der Windbranche unablässig sehr aktiv, um Investitionen in
Millionenhöhe auf potenziell genehmigungsfähigen Standorten zu sichern.
Das betrifft sowohl die Erweiterung bestehender Windparks als auch die
Planung neuer Standorte, nun auch verstärkt im Wald.
Durch Politik, Investoren und Projektierer wird bei Grundstückseigentümern
der Eindruck erweckt, dass sie risikolos hohe Einnahmen erzielen können,
wenn sie ihre Flächen für die Errichtung und den Betrieb von Windenergie-
anlagen zur Verfügung stellen und diese gewinnbringend verpachten.
Bei angebotenen Pacht- oder Nutzungsverträgen handelt es sich regelmäßig
um komplexe und langfristige Rechtsverhältnisse mit schwerwiegenden Folgen.
Die wirtschaftlichen Auswirkungen können sich über Jahrzehnte erstrecken
und nicht nur die Eigentümer, sondern auch spätere Rechtsnachfolger treffen.

Eine erstellter Leitfaden (Broschüre) soll dazu beitragen, typische Risiken zu
erkennen und wesentliche Prüfungsfelder – vor Abschluss eines Vertrages –
verständlich darzustellen.

Siehe Link (nur anklicken): 
Informationsbroschüre - Rechtliche, wirtschaftliche und steuerliche
Hinweise zur Verpachtung von Grund

Weitere PRAXIS-TIPS zu "Fallstricke bei Windradverträgen"

Zur vertraglichen Flächensicherung
Ein wichtiger Grundsteine der Planungen ist die vertragliche Sicherung
möglicher Standorte (Akquise). Den Grundstückseigentümern von
potenziellen Standorten werden oft Pachtverträge zur Errichtung von
Windkraftanlagen angeboten. Dies geschieht meist bevor die Kommunen
oder Genehmigungsbehörden offiziell über Anträge informiert werden.
Wer erstmals einen solchen Nutzungsvertrag vorgelegt bekommt, staunt
über den großen Umfang des Vertrages. Man sollte sich nicht blenden
lassen: Auch wenn die Verträge auf den ersten Blick lukrativ erscheinen,
enthalten sie oft ein nicht zu unterschätzendes Risikopotenzial für den
Grundstücksverpächter.

Keine Unterschrift ohne gründliche Prüfung
Vor einer Befassung mit den Details eines vorgelegten Vertrages sollte 
geprüft werden, ob das vorgeschlagene Vertragskonzept überhaupt
den eigenen Vorstellungen entspricht. Schließlich hängt von der Auswahl
des Vertragskonzeptes häufig die Akzeptanz der Windräder im Umfeld
ab. Verträge bedürfen aus Sicht des Grundstückseigentümers
erfahrungsgemäß einer sorgfältigen juristischen Prüfung und sind nur
in seltenen Fällen ohne Nachverhandlung und Einarbeitung wichtiger
Anpassungen sowie Verbesserungen unterschriftsreif. Man darf nicht
außer acht lassen, dass es in der Regel um eine Laufzeit von 20 bis über
30 Jahren und um die Festlegung von Vertragsinhalten mit erheblichen
Folgen geht.
Im Gegensatz zu den erfahrenen, intensiv geschulten Mitarbeitern der
Windkraftfirmen haben Landwirte und Grundstückseigentümer bis zur
Vorlage eines ausführlichen Pachtvertrages für die Errichtung der Wind-
kraftanlage meist mit dem Thema noch nichts zu tun gehabt.
Damit gibt es ein großes Wissensgefälle zwischen den Vertragsparteien.
In der Regel legt die interessierte Betreiberfirma keinen Musterpachtvertrag
aus neutraler Quelle, sondern einen von ihr selbst kreierten Vertrag vor.
Da bleibt es nicht aus, dass die im Vertrag verankerten Rechte und
Pflichten beider Vertragsparteien nicht ausgewogen sind.
Weil ein unterschriebener Vertrag rechtsgültig ist, kann in aller Regel nicht
nachverhandelt werden. Deshalb sollte man eine Unterschrift erst leisten,
wenn man sich nach einer gründlichen Rechtsberatung absolut sicher ist.

Nicht unter Zeit- und Handlungsdruck bringen lassen
Hinweise wie „Sie sind der letzte, der noch unterschreiben muss …“ oder
„Der Vertrag ist geprüft, da ist alles in Ordnung …“ sind kritisch zu sehen.
In der Praxis werden verschiedene Vertragskonzepte genutzt. Neben den
Bürgerwindparks mit einer Beteiligung vieler Grundstückseigentümer und
Anwohner an den Anlagen sowie einem „Poolkonzept“, das möglichst alle
im Windpark gelegenen Flächen einbindet (beteiligt), gibt es Einzelverträge.
Vor einer übereilten Entscheidung zu einem vorgelegten Vertrag sollte bei
der Kommune und der Genehmigungsbehörde angefragt werden, ob
Poolkonzepte favorisiert werden oder bereits in Planung sind.
Im Übrigen werden in den Verträgen nicht nur die Fundamentstandorte
und Abstandsflächen, sondern auch Grundstücke für Wege, Kabel sowie
Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen gesichert.

Wichtiger Hinweis:
Ohne eine Flächensicherung mit einem rechtsgültigen Pacht- oder Nutzungs-
vertrag kann diese Fläche für kein Windkraftvorhaben genutzt werden.
Dabei ist es unerheblich, ob diese Fläche in einem Windvorranggebiet, einem
Beschleunigungsgebiet, im Ausschlussgebiet liegt oder eine Prüffläche ist.

Nicht nur auf die Pachthöhe achten
Seitens der Windkraftfirmen wird bei der Akquisition neuer Standorte oft
damit geworben, dass die Verpachtung für Windkraftanlagen eine wesentlich
höhere Wertschöpfung bringt als bei einer landwirtschaftlichen oder forst-
wirtschaftlichen Nutzung möglich ist. Dabei wird gern unterschlagen, dass
landwirtschaftliche Pachtmärkte nach anderen Regeln funktionieren, als
Pachtmärkte für Energieanlagen. Man sollte sich auch nicht von den 
dargestellten hohen Zahlen beeindrucken lassen, sondern den regionalen
Markt für Windkraftverträge eingehend studieren und Referenzen in der
Region erkunden.
Außerdem ist es sinnvoll, wenn sich die Grundstückseigentümer der Region
sowohl hinsichtlich der Projektierer als auch der Vertragsformulierungen
untereinander austauschen (abstimmen). Mit genügend Hintergrundwissen
fällt es leichter, sowohl die vorgelegten Angebote als auch die vielen
wichtigen Vertragsformulierungen zu bewerten und nach Möglichkeit zu
verbessern (zu ändern). Dies gilt insb. für Klauseln zur eigenen Absicherung,
zur Mitbestimmung des Eigentümers und zum Rückbau. Nichts ist schlimmer
als im Nachhinein feststellen zu müssen, dass man beim Abschluss des
Vertrages bei wichtigen Aspekten nicht genug aufgepasst hat. Dabei ist
deutlich zu betonen, dass die Vergütung keinesfalls der wichtigste Punkt
bei einem Windkraftvertrag ist. Die Aspekte der Rechte und Pflichten, der
Haftung, der Sicherheitsleistung, des Rückbaus, der steuerlichen und
erbrechtlichen Folgen sind deutlich höher zu bewerten.

Beschreibung der Pacht sichert Mitsprache
Oft wird in den Verträgen schlicht Bezug genommen auf die Errichtung einer
Windenergieanlage, ohne nähere Details zu beschreiben. Diese Details sind
Bestandteil des gesamten Vertragswerks. Bei sonst. Verträgen sind es Land-
und Forstwirte (auch Winzer) aus guten Gründen gewohnt, dass der Vertrags-
gegenstand detailliert aufgeführt ist. Man sollte auf die konkrete Leistungsan-
gabe in Megawatt (MW) und auf die Angabe der Höhe der Anlage sowie des
Rotordurchmessers bestehen. Bei der Errichtung der Windenergieanlagen
finden häufiger sog. Typwechsel (mit anderen, größeren Parametern) statt.
Es sollte Wert darauf gelegt werden, dass wesentliche Änderungen oder ein
künftig durchzuführendes Repowering nicht ohne eine Zustimmung des
Verpächters möglich sind. Häufig wird versucht, Beschreibungen in den
Vertragstexten rechtlich aufzuweichen mit Formulierungen wie „nach
Möglichkeit …“ oder „ es können sich abweichende Planungen ergeben …“.
Hat der Grundstückseigentümer das vertragliche Recht an maßgeblichen
Änderungen in der Planung zustimmen zu müssen, stärkt es seine Stellung.
Grundsätzlich geht es im „Verhandlungspoker“ häufig darum, dass der
Verpächter möglichst viel Mitsprache bei substanziellen Änderungen
des Projektes erhält.

Sicherheit und Rückbau gehen vor
Generell ist den Vertragsbestandteilen, die sich mit der Versicherung und
der Haftung befassen, die größte Aufmerksamkeit zu widmen. Falls hier
etwas schief geht, kann im Extremfall das Familien- und Betriebsvermögen
des Verpächters in Gefahr geraten (Gefahr Betriebs- oder Privat-Insolvenz).
Die durch eine Versicherung ausreichend abgedeckte Haftungsübernahme
durch den Pächter inklusive des regelmäßigen Nachweises über die abge-
schlossene Versicherung sollte ein zentraler Aspekt des Vertrages sein.
Ein zweiter wichtiger Bestandteil eines Windkraftvertrages sind Regelungen
zum Rückbau. Schließlich sollen die Lasten eines Rückbaus am Ende der
Vertragslaufzeit auch vom Pächter getragen werden, ohne dass der
Grundstückseigentümer mit finanziellen und/oder rechtlichen Risiken
(„Ersatzvornahme“) rechnen muss. Der vollständige Rückbau der Anlage
inklusive aller Bestandteile wie Fundamente, Leitungen und sonstigen
Bestandteilen sollte unbedingt durch eine Bankbürgschaft abgesichert
werden. Die Bürgschaft muss in ausreichender Höhe ausgestellt
sein, in regelmäßigen Abständen durch unabhängige Sachverständige
(nicht Angebote einer Fachfirma) überprüft und dann entsprechend
vertraglich in der Höhe angepasst werden (Baupreisindex).

Rücktrittsrecht, falls es nicht zum Bau kommt
Windkraftverträge sind i. d. R so gestaltet, dass der Grundstückseigentümer
nicht auf den Bau einer Windenergieanlage bestehen kann. Sie sind „vor-
sorgliche“ Verträge, die zur Umsetzung kommen, falls alle Bedingungen für
Genehmigung und den wirtschaftlichen Betrieb der Anlage gegeben sind.
Für den Projektierer dagegen sind die Verträge unabdingbar, um überhaupt in
die Phase der Genehmigungsbeantragung zu kommen. Ohne gesicherte Fläche
ist kein Antrag und keine Genehmigung möglich.
Wenn ein Anlagestandort nicht genehmigungsfähig ist oder sich aus Sicht der
projektierenden Firma doch nicht oder nicht mehr rechnen sollte, ist es wichtig,
dass der Grundstückseigentümer sich entsprechend absichert. Die vertraglich
vereinbarte Kündigungsfrist für den Fall, dass das Projekt nicht umgesetzt wird,
ist in fast allen Fällen deutlich zu lang angelegt. Sie überschreitet teilweise sogar
ein ganzes Jahrzehnt. Oft sind die Rücktrittsklauseln schwammig formuliert oder
mit unübersichtlichen Verlängerungsoptionen ergänzt. Der Eigentümer muss
die Möglichkeit haben, die Fläche auf dem Markt auch anderen Firmen anbieten
zu können, falls nach einer überschaubaren Zeit der ursprüngliche Vertrag doch
nicht zum Tragen kommen sollte.

Fazit: Gründlich prüfen und nicht drängen lassen
Trotz der verbreiteten Erkenntnis, dass ein Zuwachs an erneuerbaren Energien
benötigt wird, ist eine gesunde Skepsis gegenüber den angebotenen Vertrags-
vorlagen angebracht. Das Windkraftgeschäft läuft nach eigenen Regeln.
Das oft vorhandene deutliche Wissensgefälle zwischen den Windkraftfirmen
und den Grundbesitzern kann derart ausgenutzt werden, um Grundstücks-
eigentümer zu übervorteilen. Daher kommen fast nie neutrale Musterverträge
zum Einsatz. 
Wer diesen Umstand berücksichtigt sowie die Notwendigkeit, dass langfristige
Verträge grundsätzlich erst nach umfassender juristischer Prüfung, möglichst
unter Beteiligung weiterer Experten unterschrieben werden sollten, kann
seinem Verhandlungspartner in Augenhöhe gegenübertreten und fühlt sich
bei seiner Entscheidungen wesentlich sicherer.

Hintergrundinfo zu den Risiken: 
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